蓼科販売センター

「蓼科高原三井の森」の土地賃貸借は、本別荘地の開発・運営の事業主体である株式会社三井の森が、土地所有権者である財産区（※）他から賃借している土地（これらの土地は、茅野市長他が「財産管理者」として管理しております。）をお客様に再賃貸（転貸）、または株式会社三井の森所有地を賃貸するものです。そのため「貸主」はいずれの場合も株式会社三井の森となります。
※財産区：地方自治法が法人格を認めた特別地方公共団体です。市町村および特別区の一地区で、財産または施設を所有します。財産区の運営（管理・処分等）については、市町村の条例で取り決められており、運営の最高責任者は、市町村長です。

株式会社三井の森は、お客様がご自身のための戸建別荘（居宅・保養所等）を建てる目的に使用するために賃貸します。前記の目的以外の用途（農地等）に使用することや施設（営業施設等）を建築することはできません。ただし、株式会社三井の森が特に定めた区画においては、施設（営業施設等）の建築を認める場合がございます。

お客様とは別荘地管理にかかわる蓼科高原三井の森共益施設維持管理業務規程および上下水道利用規程を締結していただき、規程に定められた費用を株式会社三井の森にお支払いいただきます。

お客様と株式会社三井の森との当初の賃貸借契約の期間は30年間です。ただし、契約期間満了時においてお客様が契約の更新をご希望される場合には、株式会社三井の森の承諾ならびに更新料をお支払いいただくことにより更新することができます。この場合、新たな賃貸借期間は30年間となります。ただし、従前の賃借権（転借権）者から賃借権（転借権）の譲渡を受けた場合には、賃貸借期間は従前の賃貸借契約の満了日までとなります。

お客様は契約更新時に、契約更新料として更新時点での賃借料（地代）の3か年分相当額および、名義変更手数料100,000円（税別）を株式会社三井の森にお支払いいただきます。ただし、契約更新料および名義変更手数料は、将来変更される場合がございます。また、地代保証金として地代の1か年分相当額をお預かりいたします。この金員は賃貸借契約終了時に返還されます。

お客様の賃借権（転借権）は、株式会社三井の森の承諾を得て第三者に譲渡（権利の売買、相続、贈与）することができます。譲渡方法については有償、無償は問いません。ただし、お客様が第三者に賃貸（再転貸）することはできません。
お客様の賃借権（転借権）を譲渡される場合には、契約内容をすべて譲受人様に承継していただく必要がございます。その上で、譲受人様と株式会社三井の森の間で改めて賃貸借契約と蓼科高原三井の森共益施設維持管理業務規程および上下水道利用規程のほか、必要に応じて付随する規程等を締結し、規程に定められた費用のほか名義変更手数料100,000円（税別）を譲受人様から株式会社三井の森にお支払いいただきます。

お客様の賃借権（転借権）は借地権登記をいたしません。代わりに財産管理者である茅野市長他からお客様に対し、株式会社三井の森とお客様との土地賃貸借に関し、同意・承諾した旨を証する「土地転貸同意書」が交付されます。

株式会社三井の森は、賃借人であるお客様から毎年賃借料（地代）をいただいておりますが、賃借料（地代）は原則として3年毎に、物価・経済情勢等を参考に見直させていただきます。

株式会社三井の森は、反社会的勢力との契約、および反社会的勢力への提供を目的とした契約は一切行いません。

「定期借地権」は契約の更新や期間の延長ができませんが、蓼科高原三井の森の別荘地の借地権は旧借地法に基づく「借地権」ですので、契約を更新することが可能です。

茅野市内における別荘分譲地の借地権価格は、所有権土地価格の約50〜60%で評価されます。将来、借地権を譲渡する場合の譲渡価格は、この時点での所有権土地価格の約50〜60%を基準に評価されますので、所有権土地価格の変動と連動することとなります。

別荘地の借地権は、期間満了後、更に30年間の更新が可能であるため、借地権残存期間の長短により権利譲渡価格が左右されることは、ほとんどございません。

蓼科高原三井の森の別荘地の借地権は、土地所有権者が個人でなく、財産区等の団体であるため権利関係が安定していることや、賃貸することで長期に渡り安定した賃料収入が得られ且つ土地管理の負担も発生しないため、土地所有権者においても大きなメリットがあります。そのため、非常に安定した賃貸借関係の継続が可能となっております。

権利は消滅します。ただし、お客様の賃借した土地に建物を建て且つお客様名義で登記をされれば、強力な対抗要件となり、お客様の権利が保護されます。そのため、土地賃借後は速やかに建物を建て且つ登記をすることをお勧めしております。

同規模の土地で比較しますと、固定資産税より賃借料（地代）の方が割高です。ただしこれは単年度で比較した場合であり、ご購入時の費用および賃貸借期間（30年間）の総維持費で比較しますと、借地権土地は初期投資において所有権土地より価格が概ね40%〜50%少なく済み、且つ不動産取得税、登録免許税（登記関係費用）が不要であることにより期間総費用は所有権土地より低くなる可能性が高いです。なお、地代は3年ごとに見直しが行われますが、経済情勢、物価変動、固定資産税等の要素を勘案し決定されますので、固定資産税と地代の差が大きく乖離することは少ないと考えられます。